Ковид-19-ийн хөл хорио суларч, эдийн засаг сэргэж эхлэхтэй зэрэгцэн урд хөршид барилга, үл хөдлөх (ҮХХ)-ийн хямрал нүүрлэлээ гэх мэдээллүүд цацагдаж Монголд төдийгүй дэлхийн даяар энэ тухай шуугисан билээ. Улмаар хямрал улам даамжирч, саяхан олон компаниуд ар араасаа дампуурснаар энэ мэдээ дахин дэлхий нийтийн анхаарлын төвд орох болов. Тэгвэл хямрал хаанаас үүдэлтэй, хэрхэн үргэлжилж байгаа талаар болон манай улсын эдийн засаг, барилга, үл хөдлөх салбарт үзүүлэх нөлөөний талаар уншиж судалснаас энд товч тоймлоё.

Хямралын эхлэл - Evergrande

1978 оноос Хятад нээлттэй бодлого баримталж, барилгын салбарыг хувьчилж, хөрөнгө оруулалт татаж эхэлснээр иргэдийн байр худалдан авах, өмчлөх эрх нээгджээ. Түүнээс хойш 600 сая иргэд хөдөөнөөс хотруу шилжин суурьшиж, өдгөө Хятадын нийт өрхийн 90%-аас дээш хэсэг нь байр, ҮХХ эзэмшдэг болсон аж. Сонирхуулахад, Америкт тус үзүүлэлт 65% байдаг. Энэ ч утгаар Хятадад ҮХХ, барилгын салбар нь эдийн засгийн өсөлтийн гол хөдөлгөгч хүч болж, өсөн нэмэгдэж буй барилгын хэрэгцээг хангах хувийн ҮХХ-ийн компаниуд олноор байгуулагдсан юм.

ҮХХ-ийн хөөсрөл

Шилжилт хөдөлгөөнийг дагаж том хотуудад байр худалдан авахад үнэтэй, бүртгэл хийлгэхэд хүндрэлтэй тул хотод ажиллаж буй хүмүүс орон нутагтаа байр худалдаж авдаг ч үүнийгээ зөвхөн баяр ёслол, амралтын үеэр л ашигладаг аж. 2021 оны байдлаар орон нутгийн хотуудад 65 сая байр буюу нийт нийлүүлэлтийн 20% нь хоосон, ашиглалтгүй байгаа гэсэн судалгаа ч бий. Нэг талаараа эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэргүй байдал хямрал дагуулсан гэж харж болох ч үндсэн хүчин зүйл нь барилгын компаниудын бэлэн мөнгөний чадавх буурснаас эхэлжээ. Тодруулбал, барилгын компаниуд барилгын ажлаа үргэлжлүүлэх байтугай ажилчдынхаа цалинг ч олгох хэмжээний мөнгөгүй болж зах зээлийн гүн хямралд орсон юм. 

Урд хормойгоороо хойд хормойгоо нөхсөн он жилүүд

2020 оны байдлаар нийт барилга, орон сууцны төслийн 70%-ийг 50 том компани хэрэгжүүлсэн байдаг. Хятадын барилгын компаниуд мөнгө зээлж барилга барих газраа орон нутгийн захиргаанаас худалдаж аваад барилгаа эхлүүлж, үүнийгээ хэрэглэгчдэд зарж олсон бэлэн мөнгөөрөө зээлээ эргүүлэн төлж, үлдсэнээр нь дараагийн төслөө санхүүжүүлэх зарчмаар явж ирсэн. Гэтэл 2021 онд Хятадын хамгийн том барилгын компанийн нэг Evergrande дампуурлаа зарласнаар барилга, ҮХХ-ийн салбар ганхаж эхлэв.

• Evergrande: 1996 онд байгуулагдсан Evergrande 10 гаруйхан жилд Хятадын ҮХХ-ийн салбарт эзэнт гүрнээ босгосон юм. Компани томрохын хэрээр санхүүжилт их хэмжээгээр хэрэгтэй болсон бөгөөд тэд өндөр бондын бүтээгдэхүүн зах зээлд гаргаж, ажилчдынхаа цалингийн зарим хэсгийг хөрөнгө оруулалтын бүтээгдэхүүн байдлаар өгөх замаар нэгээс зээлэн нөгөөг санхүүжүүлж, маш олон төсөл эхлүүлжээ. 
• Нөгөө талд энгийн иргэд ч ҮХХ-ийн зах зээлийг ашигтай хөрөнгө оруулалт гэж үзэн барилгын компаниудын санал болгосон байрыг баригдахаас нь өмнө худалдаж авсаар байв. 

Дампуу арга даамжирсаар

Evergrande гэлтгүй бүх компани аль болох их мөнгө босгохоор уралдан улам л өндөр өгөөж амлан хөрөнгө татахыг оролдож эхэлснээр компаниудын зээл, орлогын харьцаа алдагдаж, банк, санхүүгийн байгууллагуудын хувьд эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтад тооцогдох болсон. Үүний эсрэг ЗГ-аас барилгын компаниуд гаргаж буй өндөр өгөөж амласан санхүүгийн бүтээгдэхүүнийг хязгаарлах “Гурван улаан шугам” бодлогыг хэрэгжүүлж барилгын салбарын хөөсрөлийг дарахаар хичээсэн юм. 

Дампуурлын цуваа

Улмаар банк, санхүүгийн байгууллагаас зээл авч чадахгүй болсон Evergrande банкны бус зах зээлээс хэд дахин өндөр хүүтэй бонд амлан хөрөнгө босгох, зарим тохиолдолд эрэлт үүсгэх үүднээс бондын зарим хэсгээ өөрийн компаниараа худалдаж авах зэрэг аргыг хэрэглэн амь зогоож байв. Гэтэл Ковид 19-ийн хөл хорио эхэлж, “Ковид-19-ийг тэглэх” бодлого хэрэгжснээр орон сууцны борлуулалт ч зогсов. Улмаар компанийн бэлэн мөнгөний нөөц шавхагдаж, бондын төлбөрөө төлөх ямар ч аргагүй болж дампуурлаа зарлахад хүрлээ. Ингэж цагтаа хамгийн нэр хүндтэй, аварга томд тооцогдож байсан Evergrande зах зээлийн уналтын гинжин хэлхээг эхлүүлэх нь тэр.

• Бондын төлбөр, өгөөжөө авч чадахгүй болсон жижиг хөрөнгө оруулагчид, төлбөрөө төлсөн ч орон сууцаа ашиглалтанд хүлээж авч чадаагүй олон нийт эсэргүүцэл гаргаж эхэлснээр засгийн газраас оролцож зохицуулахаас өөр аргагүй болсон юм. 

Хямралын нөлөө

Дэлхийн эдийн засагт

Хятадын барилга, ҮХХ-ийн салбарын хэмжээ, борлуулалт дэлхийн нийт зах зээлийн талаас их хувийг эзэлдэг. Түүнчлэн саяхан ОУВС-гаас энэ салбар хямралд өртснөөр дэлхийн эдийн засаг, түүний дотор түүхий эдийн экспортоос хараат орнуудад эрсдэл дагуулна хэмээн анхааруулаад буй.

Мөн Хятадын ҮҮХ-ийн салбарт хөрөнгө оруулж, зээл өгсөн томоохон банк санхүүгийн байгууллагуудын хувьд өмнөх хөрөнгө оруулалтаа татах, зээлийн төлбөрөө олж авах асуудалтай тулгарсан тул нэмэлт хөрөнгө оруулахаас татгалзсан хэвээр байна. Энэ нь Азийн бүс нутгийн санхүүжилтын эрсдлийг нэмэгдүүлж, бүс нутагт хөрөнгө оруулалт саарах төлөвтэй. Ингэснээр бүс нутгийн хэмжээнд ҮХХ-ийн салбарт богино хугацааны хямрал үргэлжлэх төлөвтэйг CBRE компани онцолжээ.

Монголд үзүүлэх нөлөө:

Урд хөршид гарсан уг хямралын нөлөө манай улсад дараах хэдэн нөлөөг үзүүлэхээр харагдаж байна.

• 1-рт: дэлхийн төмрийн хүдрийн гол худалдан авагч улсад гангийн үйлдвэрлэл буурч, барилгын компаниуд ган нөөцлөхөө зогсоосон нь Монголын нүүрсний экспортод сөргөөг нөлөөлөх юм. Гэтэл ЗГ-аас ирэх оны төсвийн орлогын төсөөлөлд нүүрсний экспортыг маш эерэг буюу 60 сая тн гэж төсөөлөөд буй. Үүний хариуд Монголбанкнаас хэрэв нүүрсний экспорт буурвал улсын төсвийн орлого бүрдүүлэлт тасалдах эрсдэл бийг төрийн мөнгөний бодлогын хэлэлцүүлгийн үеэр дурдсан.  
• 2-рт: Барилгын салбарын удаашрал нь Хятадын банк санхүүгийн салбараас гадна бүх салбарт нөлөөлж, хөрөнгө орууулалт буурах хандлагатай байна. Ингэснээр Хятадаас манай улсад ирэх хөрөнгө оруулалт тодорхой түвшинд буурах болов уу.

Харин энэ хямралаас манай улсын хувьд үүсэх зарим боломжууд бас бий. Тухайлбал:

• Монголын барилгын материалын 63%-ийг урд хөршөөс импортоор авдаг. Хятадад барилгын төслүүд удааширснаар барилгын материал үйлдвэрлэгчдийн ачаалал сулрах, үнэ буурах боломжтой юм. Ингэснээр барилгын өртөг тодорхой хэмжээгээр буурах, Ковид 19-ийн дараах үнийн хөөрөгдөл бага зэрэг сулрах нөхцөл үүснэ. Гэхдээ макро эдийн засгийн нөхцөл байдал, бараа бүтээгдэхүүний үнэ нь барилга, сууцны эцсийн үнэд үзүүлэх нөлөө  нь удаан, тодорхой хоцрогдолтой байдгийг анхаарах шаардлагатай.
• Манай улсын экспорт импортын гол суваг, боомтуудын ачааллаас нийлүүлэлтийн хүндрэл үүсч, энэ нь үнийн өсөлт, барилгын төслүүдийн явцад мэдэгдэхүйц нөлөө үзүүлсэн нь саяхан. Тэгвэл Хятадын эдийн засаг удааширч, экспорт, импортын тээврийн ачаалал буурах, нийлүүлэлтийн хоцрогдол багасах боломж бас бий.
• Хятадын барилгын зах зээл хүндэрснээр тус салбарт хөрөнгө оруулсан гадны хөрөнгө оруулагчид хөрөнгөө татаж эхэлсэн. Мөн тус улсын чинээлэг иргэд ч хөрөнгөө гадагшлуулах, илүү эрсдэл бага зах зээлд үл хөдлөхийн болон бусад хөрөнгө оруулалт болгох хандлагатай байгаа аж. Уг урсгалыг Монголд, түүний дотор ҮХХ-ийн салбарт татах боломж бас харагдаж байна.

Эцэст нь… Хятадын барилгын салбарт гарсан энэхүү хямралаас бидэнд суралцаж, анхаарах зүйл бас бий. Эрэлт нийлүүлэлтийн зөв тэнцвэрийг хадгалах, барилгын үнийг зах зээлийн зарчмаар буулгахгүйгээр хүчээр тогтоон барих нь эрэлтийг нэмэгдүүлэхгүй, борлуулалтыг бууруулж, барилгын компаниуд төлбөрийн чадавхигүй болж, зах зээлд үнийн уналтаас гадна нийлүүлэлт талд давхар цохилт бий болох эрсдэлтэйг харж болохоор. Иймд барилгын зах зээлийн зохицуулалтыг судалгаа төлөвлөлт, бусад улсын туршлага, дотоод зах зээлийн онцлогт суурилан хэрэгжүүлэх шаардлагатайг эцэст нь тэмдэглэе.

Гэснээс хэрэв та зочин нийтлэлчээр орох хүсэлтэй бол энэ ФОРМ-г бөглөөрэй.