Бид нийгэмд мэргэжилтнүүдийн дуу хоолойг хүргэхийг зорьдог билээ. Энэ удаад Ди Би Эм ассет менежмент ҮЦК ХХК-ийн Эко хороолол ба Орлогод Нийцсэн Орон Сууцны Сан (EDAF)-гийн Сангийн менежер М.Түвшинбаганы ногоон орон сууцны хорооллын талаарх нийтлэлийг хүргэж байна. Тухлан сууж уншина уу! 

Бодит шаардлага: Гэр хорооллыг дахин төлөвлөх

НҮБ-ын Хөгжлийн хөтөлбөрөөс гаргасан судалгаагаар Гадаад орчны агаарын бохирдлын (ГОАБ) нөлөөгөөр жил бүр 2,839 хүн нас барж, $269 сая буюу ₮905 тэрбумын алдагдал хүлээж байгаа нь Монгол Улсын ДНБ-ий 2.4%-тай тэнцэж байна. Нөгөөтээгүүр гэр хороололд гэрт амьдарч буй 1 айл л гэхэд жилд дунджаар 4.6 тн нүүрс түлж 17 тн нүүрсхүчлийн хий (CO2) ялгаруулж буй. Улмаар Монгол Улсын хүлэмжийн хийн асуудал томорч 2022 оны байдлаар нэг хүнд ногдох хүлэмжийн хийгээрээ дэлхийд 2-р байранд эрэмбэлэгдсэн. Харамсалтай нь жилд түлдэг 4.6 тн нүүрс, ялгаруулж буй 17 тн CO2-г гэр хороололд амьдардаг 230,000 өрх дотроо нүүрс түлдэг (102,462 байшин+116,858 гэр) өрхөд үржүүлэн бодвол байгаль болон амьдрах орчин ямар ноцтой түвшинд хордоод буйг бэлхнээ харж болно. 

Энэ бүхнээс гадна Улаанбаатарын хөрсөнд хийсэн шинжилгээгээр бидний амьдарч буй нийт талбайн 80% нь хөрсний хэт бохирдолтой төдийгүй газрын гүндээ 40 метр хүртэл гүний бохирдолтой гэж тогтоогдсон байдаг. Дээрх статистикуудыг үндэслэн одоогийн гэр хорооллын бүтцийг дахин зураглаж, шинэчлэн төлөвлөх шаардлага нэн түрүүнд тавигдаж байгаа бөгөөд үүнтэй холбоотойгоор хэд хэдэн бодит шийдэл санал болгож буйн нэг нь ногоон барилгын стандартыг нэвтрүүлж эко хороолол барих төслүүдийг хэрэгжүүлэх явдал юм. 

Орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн нөхцөл

Дээр дурдсан байгаль орчин, хүний аюулгүй байдалтай холбогдох шалтгаануудын улмаас одоогийн гэр хорооллын айл өрхийг орон сууцжуулах нь нэн тэргүүний ажил боловч ерөнхий байдлаар зураглахад ойрын ирээдүйд дор хаяж 200,000 айлын орон сууц ашиглалт орох шаардлагатай. Гэвч 2024 онд хийгдсэн судалгаагаар одоогоор ердөө 45,100 айлын 217 барилгын төсөл идэвхтэй хэрэгжиж байгаа бөгөөд энэ тоо бидэнд шаардлагатай орон сууцны ердөө ¼ -ийг л хангах хэмжээ юм. Ийнхүү эрэлт, нийлүүлэлт зөрөх болсон нь хэд хэдэн шалтгаантай. Хамгийн эхэнд шинэ орон сууцны барилга баригдах нь 2013 оноос хойш 27% буурсан бөгөөд инфляц болон төгрөгийн ханш гадаад валютын эсрэг тогтмол суларсантай холбоотойгоор зах зээлд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тасралтгүй өссөөр байна. 

Хоёрт, тэрхүү үнийн өсөлтөөс шалтгаалж орон сууцны зээлд гол төлөв өндөр орлоготой айл өрх хамрагдах боломжтой байгаагаас жилээс жилд худалдан авах чадвар нь буурч буй айл өрхүүдийн хувьд орон сууцтай болох нь улам хүндрэлтэй болоод буй. Тэгвэл энэхүү эрэлт болон орон сууц нийлүүлэлтийн сүлжээний доголдлыг хэрхэн зөв жишгээр сайжруулах болон байгаль орчны сөрөг нөлөөллийг хэрхэн бууруулах вэ гэдгийг одоо онцолъё. 

Ногоон орон сууц ба байгаль орчны нөлөө

Өмнөх бүлгүүдэд дурдсан статистик болон бусад шалтгаануудад бодит шийдэл хэрэгтэй. Тийм ч учраас “Улаанбаатар хотын төлбөрийн чадварт нийцсэн ногоон орон сууц ба дасан зохицох чадвар бүхий хотын шинэчлэл салбарын төсөл”-ийн ач холбогдол, үр дүн, нөлөөллийг энэ бүлэгт онцлох болно. Энэхүү төсөл нь гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн бүсэд олон улсын ногоон стандарт бүхий эко хорооллуудыг барьж тухайн бүс дэх иргэдийн амьдралын нөхцөл, эрүүл аюулгүй амьдрах орчныг цогцоор нь сайжруулах зорилготой. 

Уг зорилгын хүрээнд одоогоор төслийн нэгдүгээр бүрэлдэхүүн хэсэг хэрэгжиж байгаа ба Улаанбаатарын хамгийн нягтрал өндөртэй дүүрэг буюу Баянзүрх дүүргийн Шархад орчимд 3.9 га, Сонгинохайрхан дүүргийн Баянхошуу орчимд 4.5 га газрыг тус тус чөлөөлөн эхний ээлжид Баянхошууд 336, Шархадад 338 айлын ногоон орон сууц тус тус амжилттай баригдаж байна. Цаашид төслийн хүрээнд эрчим хүчний хэмнэлттэй, дулаан алдагдал багатай, дахин боловсруулсан барилгын материал ашигласан, цэвэр усны хэрэглээг ухаалгаар шийдсэн олон улсын ногоон барилгын үнэлгээний систем болох EDGE стандартад нийцсэн 5,000 айлын 10 эко хороолол бий болгох зорилготой. 

Ийнхүү эко хорооллуудыг шат дараатай байгуулснаар дахин төлөвлөгдсөн бүсийн агаар, хөрс, усны бохирдлыг бууруулж, эрчим хүчийг 25%, цэвэр усыг 20% хүртэл тус тус хэмнэхээс гадна сэргээгдэх эрчим хүч ашиглах зэрэг олон шийдлээр нүүрсхүчлийн хийг жилд 989,000 тн-оор бууруулна. Үүн дээр нэмээд тухайн шинээр баригдах эко хороолол нь одоо байгаа барилгын стандартыг нэг шат ахиулсан буюу байгаль орчинд ээлтэйн дээр барилгын салбарын жишиг болж ажлын байр үүсгэх, тухайн бүс нутагт сургууль, цэцэрлэг нэмэгдэх зэргээр иргэдэд зориулсан нийтийн үйлчилгээ, нийгмийн асуудлуудыг давхар шийдэж буй. 

Эко хороолол ба ногоон санхүүжилт

Монгол Улс Парисын хэлэлцээрийг хэрэгжүүлэх үндэсний хэмжээнд тодорхойлсон хувь нэмрийн зорилт, Алсын хараа 2050 зэрэг бодлогын хүрээнд 2030 он гэхэд хүлэмжийн хийн ялгарлыг 22.7% бууруулах, уур амьсгалын өөрчлөлтөд дасан зохицох, амьдралын чанарыг сайжруулах зорилго тавьсан бөгөөд үүнийг хэрэгжүүлэхэд 2030 он хүртэл нэмэлтээр дор хаяж $43 тэрбумын санхүүжилтийн эх үүсвэр бүрдүүлэх шаардлагатай. Үүнтэй холбоотойгоор бодлого, санхүүжилтийн уялдаа холбоог хангах зорилгоор “Үндэсний тогтвортой санхүүгийн замын зураг”-ийг гаргаж 2030 он гэхэд банкны салбарын ногоон зээлийн багцыг нийт багцын 10%-д хүргэх, банкнаас бусад санхүүгийн байгууллагуудын зээлийн багцын 5%-иас доошгүйг ногоон зээл болгох зорилт тавьсан байдаг. 

Тэгвэл энэхүү “Улаанбаатарын төлбөрийн чадварт нийцсэн ногоон орон сууц ба дасан зохицох чадвар бүхий хотын шинэчлэл салбарын төсөл” нь Азийн хөгжлийн банк (АХБ) болон Уур амьсгалын ногоон сан (УАНС)-гийн дэмжлэгтэйгээр гэр хорооллын бүсэд жишиг эко хороолол байгуулах урт хугацааны төсөл болон хэрэгжинэ гэдэг утгаараа Монгол Улсын урдаа тавьсан тогтвортой санхүүжилтийн зорилтуудад хүрэх маш том бодит ажил болж байна. 

Санхүүжилтийн схем ба ногоон ипотек

Төслийн нийт өртөг нийт $570.1 сая бөгөөд үүний 40% буюу $228 саяыг АХБ болон УАНС-гийн хөнгөлөлттэй зээл, буцалтгүй тусламжаар санхүүжүүлнэ. Үлдсэн санхүүжилтийг арилжааны банк, барилгын компаниуд, орон сууц худалдан авагчдын оролцоотой холимог санхүүжилтийн схемээр шийдвэрлэх бөгөөд санхүүжилтийн схемийн гол хэрэгжүүлэгч нь “Ди Би Эм Ассет Менежмент ҮЦК” ХХК-ийн байгуулсан "Эко Хороолол ба Орлогод Нийцсэн Орон Сууцны Сан" (ЭХОНОСС) байна.

ЭХОНОСС нь хөгжлийн байгууллагын санхүүжилтийг удирдаж, арилжааны банкнуудтай хамтран эко хороолол барих барилгын компаниуд буюу үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгчдэд зориулан дунд хугацааны санхүүжилт олгох болон ногоон орон сууц худалдан авах иргэдэд урт хугацааны ногоон ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх ажлыг хэрэгжүүлэх юм. 

Ингэж арилжааны банкнууд энэхүү төслөөр дамжуулан ногоон ипотекийн зээлийн бүтээгдэхүүн гарган орон сууц хэрэгцээтэй айл өрхүүдэд илүү хүртээмжтэй болсноор 2030 он гэхэд арилжааны банкнууд зээлийн багцынхаа 10%-ийг ногоон зээл болгох зорилтыг биелүүлэхэд хамгийн том хувь нэмэр болох юм. Ингэснээр Монгол Улс 2030 оны зорилтдоо хүрээд зогсохгүй энэ санхүүжилтийн схемээр дамжуулан ирээдүйд олон улсын байгууллагуудаас уур амьсгалын өөрчлөлтийн эсрэг чиглэсэн санхүүжилт татах шинэ боломжуудыг нээх боломжтой болно. 

ЭХОНОСС буюу ногоон санхүүжилтийг хэрхэн удирдах вэ?

ЭХОНОСС нь хөрөнгө оруулалтын сангийн тухай хуулиар зохицуулагддаг Хувийн хөрөнгө оруулалтын сан бөгөөд мэргэжлийн хөрөнгө оруулалтын менежерүүд удирддагаараа онцлог. Мөн АХБ болон УАНС-гийн шалгуурын дагуу сангийн удирдлагыг нарийн шаардлагыг хэрэгжүүлэх хяналтын тогтолцоо, засаглал, мэдээллийн ил тод бодлоготой байх нь бусад сангуудаас ялгарах гол давуу тал юм. Энэхүү санг дээр дурдсанчлан “Ди Би Эм Ассет Менежмент ҮЦК” ХХК удирдах бөгөөд дараах байдлаар сангийн үйл ажиллагааг явуулна. 

Үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгчид: Төсөлд оролцогч барилгын компани санхүүжилтийн 30%-ийг өөрийн хөрөнгөөр гаргах ба үлдсэн 70%-ийг арилжааны банкнаас зээл байдлаар олгоно. Ийнхүү барилгын компанид олгох зээлийн санхүүжилтийн 35%-ийг банк өөрийн хөрөнгөөр, үлдсэн 35%-ийг банк хаалттай ногоон бонд гарган, түүнийг сан худалдан авах байдлаар санхүүжилтийг шийднэ.   

Ногоон элементийн зардлууд: Орон сууцыг ногоон, байгаль орчинд ээлтэй болгох нь барилгын үндсэн өртгийг 10% орчмоор нэмэгдүүлэх тооцоолол гарсан бөгөөд энэхүү зардлыг үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгчдэд нөхөн олгоно.

Орон сууц худалдан авагч: Иргэдэд зориулж ногоон ипотекийн зээлийн бүтээгдэхүүнийг шинээр бий болгох ба орон сууц худалдан авах иргэд 30%-ийн урьдчилгаа төлж зээлд хамрагдана. Харин иргэдэд өгөх ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн 14%-ийг Банк өөрийн хөрөнгөөр, үлдсэн 56%-ийг сан банкны бондыг худалдан авах байдлаар санхүүжилт олгоно. 

Түүнчлэн сангийн тухайд бас нэгэн шинэлэг арга хэлбэрийг хөрөнгийн удирдлагадаа ашиглаж буй нь карбон кредит буюу хэмнэсэн нүүрсхүчлийн хийг тооцуулан дотоод болон олон улсад зарах боломжтой карбон офсет буюу дүйцүүлэлтийн зах зээлийн оролцогч болж уур амьсгалын өөрчлөлтийн эсрэг санхүүжилт татах бүх арга замыг үр дүнтэй ашиглахаар төлөвлөөд байна. Карбон кредитийн тухайд Нүүрстөрөгчийн зах зээл (Voluntary Carbon Market) дээр 1 тн офсетийн үнэ 15$-20$-ын хооронд борлуулагдах боломжтой. 

Энэхүү төсөл нь Улаанбаатарын агаар, хөрсний бохирдлыг бууруулж, орчны нөхцөлийг сайжруулахад гарт баригдаж нүдэнд үзэгдэхүйц бодит хувь нэмэр оруулах нь тооцооллын дагуу тодорхой болсон бөгөөд “Ди Би Эм Ассет Менежмент ҮЦК” ХХК-ийн ЭХОНОСС-гийн хувьд энэхүү төслийг удирдан, хэрэгжүүлэх нь бидний хувьд томоохон алхам юм. Тиймээс цаашид төсөлд орж ирэх олон улсын санхүүжилт ногоон зээлийн бүтээгдэхүүнээр дамжин Монгол Улсын тогтвортой санхүүгийн зорилтдоо хүрэх бодит үйл хэрэг нь болж, барилгын салбарын хөгжлийг дэмжин, цаашид иргэдийн эрүүл аюулгүй орчинд амьдрах, байгаль орчинд ээлтэй байх бүхий л нөхцөлийг бүрдүүлнэ гэдэгт итгэлтэй байна.