Нийгэмд мэргэжилтнүүдийн дуу хоолойг хүргэх зорилготой Lemon Press Opinions-н ээлжит дугаарт тавтай морил. Тун удахгүй СЗХ-ноос шинэчлэн баталсан “Ипотекийн даатгалын журам” мөрдөгдөж эхлэх гэж буйтай холбоотойгоор Өмгөөллийн Виндекс ХХН-ийн өмгөөлөгч Д.Баттулга, Б.Анирмаа нарын “Сайн дурын нэртэй “заавал” даатгал” нийтлэлийг хүргэж байна. Тухлан сууж таалан уншина уу!

*Энэ нийтлэлээр зөвхөн ипотекийн зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалын асуудлыг хөндсөн болно.

Ирэх 7 хоногийн Баасан гараг буюу 8 сарын 1-нээс эхлэн ипотекийн зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалыг урт хугацааны даатгагч даатгах журмын өөрчлөлт хэрэгжиж эхэлнэ. Үүнтэй холбоотойгоор олон нийтийн тулд өргөн хүрээтэй хэлэлцүүлэг өрнөх болов. 

Ипотекийн даатгал гэж юу вэ? 

Ипотекийн даатгал бол сайн дурын даатгалын тусгайлсан бүтээгдэхүүн. Орон сууцны хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлд хамрагдахын тулд Монголбанкны болон Засгийн газрын журмаар зээл хүсэгч болон зээлд тавигдах шаардлагад “зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу амь нас, эрүүл мэндийн болон барьцаа хөрөнгийн даатгалд хамрагдах” шаардлагыг тогтоосон байдаг. 

Өөрөөр хэлбэл, 2025 оны 4 сарын байдлаар ипотекийн зээлтэй 125,400 иргэн буюу хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл авсан л бол заавал даатгалд хамрагдах ёстой. Үүнийг Монголбанк, банкнууд, Монголын Ипотекийн корпораци (МИК) шаарддаг. Хэрэв даатгалгүй бол шаардлага хангаагүй үндэслэлээр зээл олгох шийдвэр гарахгүй, зээл МИК рүү шилждэггүй практик бий.   

Дээрх зээлийн харилцааг зохицуулсан журмуудад “холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу” гэж дурдсан нь Санхүүгийн зохицуулах хороо (СЗХ)-оос баталсан Ипотекийн даатгалын үйл ажиллагааны журам юм. Учир нь сайн дурын даатгалын ердийн даатгалын ангилал дахь зээлийн даатгалд ипотекийн даатгал ордоггүй бөгөөд тусдаа журмаар зохицуулдаг.

Зохицуулалт уялдаагүй

СЗХ Даатгалын багц дүрмийг өнгөрсөн 2 сарын 25-ны тогтоолоор шинэчлэн баталж, даатгагчид тавигдах шаардлага, дагаж мөрдөх үзүүлэлтийг тогтоохдоо 6.1.13-т “Ипотекийн зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалын бүтээгдэхүүний хувьд аливаа шалтгааны улмаас даатгуулагч нас барах болон хөдөлмөрийн чадвараа 70% буюу түүнээс дээш хувиар хугацаагүй алдах үндсэн эрсдэлийг урт хугацааны даатгагч даатгах”-аар заасан. Тус өөрчлөлттэй  холбоотой СЗХ-ноос ипотекийн зээлдэгчийн амь насны даатгалыг “зөвхөн” урт хугацааны даатгагч хийж гүйцэтгэнэ гэх мэдээллүүдийг хийсэн.  

Гэтэл ипотекийн зээлтэй иргэдийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалд даатгуулах харилцааг СЗХ-ны 2018 оны Ипотекийн даатгалын журмаар тухайлан зохицуулдаг. Уг нийтлэлийг бичиж буй  2025 оны 7 сарын 21 өдрийн байдлаар тус журам хүчинтэй хэвээр байна. Энэ журамд зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалын эрсдэлийг ердийн болон урт хугацааны даатгагч даатгаж болохоор зохицуулж, мэдүүлгийн маягтын үндсэн эрсдэл сонгох хэсэгт ялгасан байдаг. Тодруулбал,  

1. Ердийн даатгагчийн хувьд гэнэтийн ослын улмаас даатгуулагч нас барах болон хөдөлмөрийн чадвараа 70% буюу түүнээс дээш хувиар алдалт,   
2. Урт хугацааны даатгагчийн хувьд аливаа шалтгааны улмаас даатгуулагч нас барах болон хөдөлмөрийн чадвараа 70% буюу түүнээс дээш хувиар алдалтыг даатгана.

Өөрөөр хэлбэл, зээлдэгч ердийн эсхүл урт хугацааны даатгалд даатгуулах эрх зүйн боломжийг олгосон ипотекийн даатгалын журмыг хүчингүй болгоогүй хэр нь даатгалын багц дүрмээр зөвхөн урт хугацааны даатгагч даатгана гэж нэмэлт оруулсан. Тодруулбал, мэдүүлгийн маягтад зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалын үндсэн эрсдэлийг зөвхөн “Аливаа шалтгааны улмаас нас барах, хөдөлмөрийн чадвараа алдах эрсдэл” гэж, даатгалын компани сонгох хэсэгт зөвхөн “Урт хугацааны даатгагчийн нэр” гэж бичсэн байна.  

Энэ нь ердийн даатгагч ипотекийн зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалыг хийх боломжгүй бөгөөд ипотекийн даатгалыг хийлгэхдээ иргэдэд даатгалын хэлбэрээ сонгох эрхийг олгохгүй байгааг харуулж байна. 

Сонголт ба тулгалт 

Ипотекийн зээлдэгчид даатгалд хамрагдах уу, үгүй юу гэдэг эрхээ эдлэх сонголт байхгүй. Тэгвэл одоо ердийн даатгал уу, урт хугацааны даатгал хийлгэх үү гэдэг сонголт ч үлдсэнгүй юу? Монгол Улсад  Нэйшнл лайф даатгал ХХК болон Мандал лайф ХХК гэсэн 2 компани урт хугацааны даатгалын үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй ажилладаг. Ипотекийн зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалыг урт хугацааны даатгагчаар даатгуулах тохиолдолд дээрх 2 компаниас сонгохоор байгаа нь олон нийтийн дунд 2 компанид давуу байдал олгосон шинжтэй гэх хардалтыг бий болгосон. Гэтэл ипотекийн зээлдэгчийн гэнэтийн ослын даатгалын зах зээлээ алдаж буй ердийн даатгалын компаниуд яагаад чимээгүй байгаа нь мөн анхаарал татаж байна. 

Хэдийгээр журамд “аливаа шалтгааны улмаас” гэж оруулсан боловч бодит байдал дээр урт хугацааны даатгагч 2 компани амь насаа алдах бүх нөхцөлийг хамруулахгүй байгаагаас гадна Мандал лайф ХХК нөхөн төлбөр олгохгүй 7 нөхцөлийг, Нэйшнл лайф даатгал ХХК 8 нөхцөлийг дурджээ.  

Үүнээс журмын өөрчлөлттэй холбоотой урт хугацааны даатгагч даатгаж байгаагийн давуу тал нь “аливаа шалтгаан” буюу зээлдэгч нас барсан л бол даатгалын байгууллага зээлийн төлбөрийн үлдэгдлийг банканд төлж, банк болон зээлдэгчийн ар гэрийг санхүүгийн хүндрэлээс сэргийлнэ гэх СЗХ, Даатгалын зах зээлийн холбооны тайлбарыг үгүйсгэгдэх нөхцөл болж байна. Иймд аливаа шалтгаан уу, аливаа өвчлөл үү гэдгийг анхаарч үзэж, иргэдэд нэг мөр ойлголт өгөх хэрэгтэй.  

• Санхүүгийн үр дагавар: Даатгалын зуучлагч зарим арилжааны банкнууд даатгалын хураамжийн хэмжээг оруулсан байдаг бол урт хугацааны даатгалын компаниудын хураамжийн хэмжээ нээлттэй бус, тооцоолол шууд хийх боломжгүй байдаг. Мэдээллийн сайтуудад байршуулсан мэдээ, мөн урт хугацааны даатгалын компаниудын вэбсайт дээрх мэдээллээс амь насны даатгалыг урт хугацааны даатгагч даатгах болсонтой холбоотой өмнө сард ₮8,300 төлдөг байсан бол ₮20,000 хураамжийг төлөх аж. Өөрөөр хэлбэл, сард төлөх хураамж 2.5 дахин нэмэгдэхээс гадна нас ахихын хэрээр төлөх хураамж нэмэгдэх шинжтэй. 
• Урт хугацааны даатгалыг дагаад даатгалын хамгаалалтын хэмжээ нэмэгдэж байгаа боловч нөгөө талдаа сар бүр (даатгалын хураамжийг сар, улирал, хагас жил, жилээр хэсэгчлэн төлж болохоос гадна урт хугацааных бол нэг удаа бүрэн төлж болно) иргэдийн нуруун дээр ирэх санхүүгийн хүндрэлийг ч тооцоолох ёстой. Иймд ипотекийн зээлдэгчийн амь насны даатгалтай холбоотой зохицуулалт даатгалын салбар, даатгалд хамрагдалтыг нэмэгдүүлэхээс илүүтэй иргэдийн итгэлийг нэмэгдүүлэхэд ч бас чиглэх ёстой. 

Эсрэг талд: Мэдээж ипотекийн зээл урт хугацаатай, олон оролцогч талуудтай тул даатгалтай байх нь нэг талдаа зээлдэгчийн ар гэрийг санхүүгийн дарамтаас, банкнуудыг чанаргүй зээлийн эрсдэлээс сэргийлэх нэг арга. Энд даатгалын ач холбогдлыг үгүйсгэх гэсэнгүй, зөвхөн ипотекийн зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалыг урт хугацааны даатгагч даатгахаар болсонтой холбоотой “хэн” ямар байр сууринаас харж байгааг авч үзлээ. “Ипотекийн амь насны даатгал зээлдэгчид ашигтай” гэх гарчигтай мэдээг Монголын даатгалын зах зээлийн холбооноос мэдээллийн сайтуудад гаргаснаас гадна СЗХ-оос ижил агуулгатай мэдэгдэл, мэдээлэл хийжээ. Тэд яагаад ашигтайг тайлбарлахдаа даатгалын хамрагдалтыг нэмэгдүүлэх буюу иргэдэд ойлгуулж чадвал 30% орчмыг амь насны даатгалд хамруулж чадна гэжээ. Хэдийгээр СЗХ даатгалын салбарын хөгжлийг дэмжих чиг үүрэгтэй ч  зээлдэгчийн эрх ашгийг мөн хамгаалах чиг үүрэгтэй.  

Дээрх мэдээллүүдэд зээлдэгч “ямар ч тохиолдолд нас барахад зээлдээ санаа зовохгүй” гэж дурдсан нь урт хугацааны даатгагч компаниудын нээлттэй байршуулсан мэдээллээс зөрүүтэй байгааг анхаарах шаардлагатай. Зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалаар даатгалын компаниуд ашиг хийж, нөхөн төлбөр олгох болоход гэрээнд заасан үндэслэл биш гэх шалтгаанаар хойш суудгаас СЗХ-нд ирэх гомдол нэмэгдэж, эцэстээ шүүхийн маргаан болж дуусдаг.  

Шийдэл ба шалтаг

Ипотекийн эрүүл мэнд, амь насны даатгалыг зөвхөн урт хугацааны даатгалын компанид хариуцуулах нь иргэдээс ирээд буй ипотекийн даатгалтай холбоотой гомдлуудыг шийдвэрлэх гарц хариулт болж чадах эсэх нь эргэлзээтэй. Учир нь ипотекийн амь насны даатгалын маргааныг шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэрүүдийг харвал, нас баралтын шалтгаанаас гадна даатгалын хураамж төлөгдөөгүйгээс даатгалын хамгаалалт дууссан нь нөхөн төлбөр олгохгүй байх нөхцөл болсон байна. Цаашлаад зөвхөн урт хугацааны даатгалд даатгуулах зохицуулалт нь даатгуулагч иргэнд даатгалын үндсэн эрсдэлүүдээс сонголт хийлгээгүй, сонголт хийх эрх олгоогүй гэж үзэх нөхцөл болох бөгөөд үүнийг Улсын дээд шүүхийн тогтоолоос (1, 2) харж болно. 

Иймд СЗХ иргэдээс ирж буй гомдлын агуулгыг нарийвчлан нягтлахгүйгээр шууд зээлдэгчийн амь нас, эрүүл мэндийн даатгалыг урт хугацааны даатгагч даатгана гэх “тулгасан” зохицуулалт хийх нь даатгалын салбарын хэрэглэгчийн эрх ашигт нийцэх эсэхийг анхаарах нь зүйтэй. Мөн 2018 оны Ипотекийн даатгалын журмаар ердийн болон урт хугацааны даатгалын төрлийг журамласан байхад яагаад даатгалын зуучлагч нар өнөөдрийг хүртэл зөвхөн гэнэтийн ослын буюу ердийн даатгалыг иргэдэд зуучилж, иргэд гэрээ, баталгаанд үг дуугүй гарын үсэг зурж ирсэн бэ? 

Иймд ипотекийн даатгал сайн дурын даатгал мөн бол ердийн үү эсхүл урт хугацааны даатгалд хамрагдах уу, бүр даатгуулах уу гэдгийг сонгох, даатгалын эрсдэлээ сонгох боломжийг зээлдэгчид олгох учиртай. Цаашлаад ипотекийн даатгалыг зөвхөн урт хугацааны даатгагч даатгана гэх тулгалтаас илүү ипотекийн даатгалын талаарх мэдлэг, даатгалын хэрэгцээ шаардлага, хууль зүйн үр дагаврыг зээлдэгчид тайлбарлаж, ойлгуулах үүргээ нэр төдий бус бодитоор хэрэгжүүлбэл  иргэд ухаалгаар даатгалаа сонгох боломж бүрдэхээс гадна хожмын маргаанаас сэргийлэх ач холбогдолтой.